Nous sommes dans une période où les finances des entreprises sont mises à rude épreuve à cause de la pandémie du virus COVID 19 et les mesures mise-en-place pour y faire face par les différents paliers de gouvernements et de la Santé Publique. Dans un environnement où plusieurs entrepreneurs craignent pour la survie de leur entreprise, ceux-ci doivent considérer toutes les options possibles pour générer les flux monétaires permettant d’assurer la continuité de leurs opérations.

Beaucoup d’entreprises opèrent leurs activités dans des locaux dont ils sont locataires. Au cours des derniers mois, plusieurs entrepreneurs ont tenté de négocier avec leurs bailleurs des allègements de loyer ou même d’obtenir la participation de ceux-ci dans le programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC). Plusieurs d’entre eux se sont malheureusement butés à l’intransigeance et au manque de compassion de leurs bailleurs et n’ont pu obtenir aucune ou très peu de collaboration de leur part.

Malgré la tempête qui frappe présentement les locataires d’espaces commerciaux, une lueur d’espoir se pointe à l’horizon. Le domaine de l’immobilier commercial, comme tout autre secteur de l’économie, est sujet à des forces du marché qui varient en fonction de cycles économiques et de la loi de l’offre et de la demande. Le marché peut à certains moments être très favorable aux bailleurs pour par la suite devenir très favorable aux locataires. Hormis le secteur industriel, selon tous les experts consultés, nous assistons présentement à un de ces renversements des pouvoirs dans la quasi-totalité des grands marchés immobiliers commerciaux canadiens. En effet, le Canada est en train de basculer d’un marché très favorable aux bailleurs à un marché de locataires, et ce à cause d’une baisse significative de la demande. Cette baisse est la conséquence directe de certaines tendances importantes, dont entre autre: 

• Les annonces d’entreprises qui se placent sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers ou qui font tout simplement faillite se multiplient, surtout au niveau du commerce de détail. Certains centres commerciaux affichent des taux de vacances de plus en plus importants.

• Conséquence directe des mesures de confinement imposées par les gouvernements lors de la première vague printanière du COVID, plusieurs entreprises ont découvert les avantages du télétravail et ont pris la décision d’adopter ce modèle opérationnel pour le futur. Ce faisant, elles cherchent par tous les moyens à réduire la superficie des espaces qu’elles occupent pour s’ajuster à cette nouvelle réalité.

Le pouvoir de force est donc en train de passer dans les mains des locataires. C’est le moment  idéal pour eux d’analyser, de découvrir et de récupérer les montants de loyer qui leur appartiennent mais qui dorment dans les coffres de leurs bailleurs. Afin d’identifier et de recouvrer ces montants des bailleurs, de plus en plus de locataires recourent à des experts auditeurs de baux.

Pourquoi effectuer un audit de bail? Tout simplement parce que votre bailleur vous doit de l’argent.

L’audit de bail est un processus qui vise à s’assurer du respect et de l’exactitude de la facturation du loyer en fonction des clauses pertinentes du bail. Tous les mandats d’audit de baux que nous avons effectués se sont conclus par le recouvrement de loyers payés en trop. Lorsque nous débutons un mandat, la question n’est pas de savoir si mais plutôt combien d’argent le bailleur a-t-il soutiré en trop au locataire. Par exemple, dans un dossier que nous avons complété au début de l’année 2020, nous avons démontré qu’un bailleur avait facturé en trop plus de $8.50 par pied carré par année à un locataire important! Les locataires commerciaux doivent donc réaliser que la surfacturation des loyers par les bailleurs est une réalité répandue dans le marché.

À l’évidence, un audit de bail permet à tout locataire de bénéficier d’économies immédiates et souvent substantielles de loyer. En plus de cet avantage économique immédiat, l’audit de bail peut apporter au locataire d’autres avantages non négligeables : 

• Les erreurs relevées lors d’un audit de bail auront souvent un impact sur plusieurs années à venir, ce qui entraînera aussi une réduction des coûts d’occupation futurs du locataire.

• Si l’audit de bail est effectué à un moment stratégique, par exemple lorsque le marché devient favorable aux locataires tel que c’est le cas présentement, il pourra servir d’un puissant levier de négociation pour le locataire envers le bailleur, dans le but d’obtenir de ce dernier certaines concessions : de meilleures conditions et un taux de loyer plus avantageux, un droit de résiliation avant échéance du bail, la cession du bail ou la rétrocession d’espaces excédentaires en sont quelques exemples.

• Puisque le bailleur anticipera faire l’objet d’autres audits de baux de la part du même locataire à plus ou moins brève échéance, il sera enclin à administrer le bail de ce locataire d’une façon moins agressive dans le futur, afin de préserver sa réputation et sa relation avec ce dernier. En d’autres mots, l’exécution d’un mandat d’audit de bail établira un meilleur équilibre des forces entre les parties et imposera au bailleur un plus grand respect envers l’environnement de contrôle et la qualité de la gouvernance de son locataire.

Contactez-nous pour en connaître d’avantage sur l’audit de bail. Passez à la caisse dès maintenant en récupérant l’argent qui vous est dû!