Mon premier blog traitant de la recharge par un bailleur, des coûts de la consommation électrique aux locataires d’un immeuble commercial, a démontré l’importance d’appliquer des règles d’attribution différentes pour le coût de la consommation des espaces locatifs de celles de la consommation des espaces et équipements communs de l’immeuble.

Aujourd’hui, je vais dévoiler quelles sont les erreurs, volontaires ou involontaires, que les bailleurs font le plus souvent dans la refacturation de ces coûts aux locataires.

L’absence de répartition de la consommation électrique

Plusieurs baux commerciaux restent muets quant aux obligations du bailleur de mesurer la consommation réelle des lieux loués d’un locataire et d’imputer ce coût à ce même locataire. Il n’est donc pas étonnant que le bailleur n’ait aucune motivation à procéder à cette mesure et à l’attribution de coût qui en découle.

Plusieurs autres baux établissent clairement la distinction entre les deux types de consommation électrique et l’obligation du bailleur de procéder à la mesure et l’imputation équitable des coûts de cette consommation entre les locataires de l’immeuble. Malgré le caractère non-équivoque de ces clauses du bail, plusieurs bailleurs font fi de cette obligation et ne font aucune distinction ou mesure des deux types de consommations. Pire encore, les locataires omettent souvent de rappeler à l’ordre leur bailleur lorsqu’ils réalisent qu’ils ne se font pas facturer le coût de la consommation de leurs lieux loués.

Il en découle donc que 100% de la consommation électrique de l’immeuble est attribuée par le bailleur aux espaces et équipements communs. Ainsi, la totalité des coûts de la consommation électrique est imputée à chaque locataire en fonction de leur quote-part d’occupation. Tel que je l’ai démontré lors du blog précédent, ce mode d’attribution entre locataires n’est généralement pas équitable. De plus, ce faisant, le bailleur peut facturer 15% de frais d’administration (voir ci-après) sur la totalité du coût de l’énergie alors que s’il avait fait la distinction entre les deux types de consommation, il n’aurait pu s’enrichir de 15% sur la consommation électrique des lieux loués.

L’ajout de frais d’administration (15% ou autre) sur le coût réel de l’électricité

La plupart des baux commerciaux, contiennent une clause qui permet au bailleur de facturer aux locataires, un frais d’administration de 10 ou 15%, calculé sur la totalité des frais d’exploitation communs de l’immeuble.

Comme nous l’avons vu ci-dessus, si le bailleur n’a pas évalué la consommation électrique des lieux loués, la totalité du coût de l’électricité sera attribué aux aires communes de l’immeuble et un frais d’administration sera calculé sur 100% du coût de l’électricité. Ce faisant, le bailleur réalisera un profit illégitime sur la partie de la consommation qui se rapporte aux lieux loués.

Même si un bail prévoyait spécifiquement que le bailleur puisse facturer un frais d’administration sur la consommation des lieux loués, cette clause serait illégale et inapplicable car elle irait à l’encontre de l’ordre public. Comme je l’ai expliqué dans mon blog précédent, il est illégal de générer un profit sur la revente de l’électricité. Cette loi s’applique même si le bail prévoit le contraire.

La double récupération

Lorsque le bailleur fait bien la distinction entre les deux types de consommation électrique, il doit facturer à chaque locataire le coût de sa consommation réelle des lieux loués. Dans le but de calculer le coût de la consommation commune de l’immeuble, le bailleur doit déduire du coût total de sa dépense d’électricité, les montants ainsi facturés aux locataires pour la consommation des lieux loués. En d’autres mots, il peut donc calculer par différence, le résiduel de la consommation qui s’applique aux aires communes.

Il arrive parfois qu’un bailleur ne déduit pas de la dépense totale de l’immeuble les montants facturés aux locataires pour leur consommation spécifique. Ce faisant, il récupère deux fois de ses locataires le montant de la consommation des lieux loués; une première fois lorsqu’il facture chaque locataire pour sa consommation spécifique et une deuxième lorsqu’il facture au locataire sa quote-part de la consommation électrique totale de l’immeuble.

La majoration (gross-up) de la consommation électrique commune

Comme je l’ai expliqué lors de mon précédent blog, la consommation électrique commune d’un immeuble ne varie généralement pas ou très peu en fonction du taux d’occupation. Cette consommation doit donc être exclue du calcul de la majoration. La majoration doit s’appliquer uniquement sur la consommation des lieux loués.

Pourtant, certains bailleurs appliquent la majoration sur la consommation électrique totale de l’immeuble, sans égard au fait que la majoration n’est pas applicable sur la consommation commune. Le locataire se voit donc imputé d’une charge de loyer additionnelle et injustifiée.

Profit réalisé sur la refacturation de la consommation électrique des lieux loués

Si un bailleur possède un immeuble de superficie considérable dont la consommation annuelle d’électricité dépasse un certain seuil, il peut négocier un tarif préférentiel avec Hydro-Québec pour chaque KWH qu’il utilise durant l’année. Ce tarif est habituellement substantiellement inférieur au tarif qu’un usager ordinaire, comme un locataire, doit payer.

Lorsqu’un tel tarif privilégié est en vigueur, les bailleurs vont quand même fréquemment facturer au tarif régulier leurs locataires pour la consommation des lieux loués, s’accaparant ainsi d’un profit illégal sur le dos de ces derniers. Même si un bail établirait clairement le processus et que le locataire serait au courant du tarif privilégié du bailleur, cette façon de faire irait à l’encontre de l’ordre public et elle serait illégale.

Inclusion de coûts qui sont exclus de la définition de la consommation commune

Dans plusieurs baux commerciaux, la définition des espaces et équipements communs est très large et englobe tout espace qui n’est pas un espace locatif. Dans certains autres baux, particulièrement pour des espaces de commerce de détail, il est fréquent que cette définition soit plus restrictive. Dans ces situations, il n’est pas rare que le bailleur ne s’ajuste pas à cette définition restrictive. Il imputera donc dans les frais communs et le loyer additionnel des locataires, la consommation électrique de certaines composantes de l’immeuble ou du centre commercial qui sont pourtant exclues de la définition des aires communes. 

Prochains blogs. 

Dans mes prochains blogs, j’aurai le loisir de faire des recommandations aux locataires pour les aider à se prémunir contre les applications indésirables des bailleurs, relativement aux clauses des baux touchant la consommation électrique. De plus, je dévoilerai 2 faits vécus très révélateurs qui démontrent jusqu’à quel point certains bailleurs font preuve de voracité et de malhonnêteté dans leur façon de facturer aux locataires le loyer additionnel relatif à la consommation électrique.

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