Surévaluation de la superficie des lieux loués

Dans mon blogue diffusé jeudi dernier, j’ai mis à jour quelques-uns des stratagèmes utilisés par les bailleurs pour flouer les locataires relativement à la superficie locative totale de l’immeuble. Aujourd’hui, nous abordons très brièvement les stratagèmes touchant la superficie locative des lieux loués ainsi que les outils dont disposent les locataires pour se prémunir de tels abus.

En fait, les quatre stratagèmes illustrés lors du dernier blogue pour la superficie locative totale d’un immeuble sont aussi utilisés par les bailleurs relativement à la superficie des lieux loués. Dans ce cas-ci par contre, le bailleur aura tendance à surévaluer cette superficie.

Exigez les certificats de mesurage

Que ce soit au moment de la négociation du bail ou au plus tard lors de la réception de la première «13^e facture», le locataire devrait exiger de son bailleur qu’il produise une copie des certificats de mesurages des lieux loués et du total de l’édifice dans lequel les lieux loués sont situés. Pour s’assurer d’obtenir de tels certificats de mesurages, le locataire devrait idéalement prévoir l’inclusion dans son bail d’une clause de divulgation obligatoire des certificats par le bailleur. Si le bail est déjà en vigueur et qu’il est muet sur le sujet, le locataire pourra tenter de convaincre son bailleur de produire les certificats de bonne foi sur une base volontaire. Si la négociation s’avère infructueuse, le locataire pourra forcer son bailleur à fournir les certificats en invoquant les bons articles du code civil du Québec. Votre conseiller légal saura vous représenter dans cette démarche.

Vérifiez la validité des certificats

Lorsque vous aurez les certificats de mesurages en mains, assurez-vous de vérifier les informations suivantes :

• Ils doivent être certifiés (signature et sceau) par un arpenteur géomètre ou un architecte. Le bail devrait idéalement prévoir que cette certification est obligatoire. Refusez tout certificat qui émane de plans ou mesures effectués par le bailleur ou par une tierce partie autre que les professionnels ci-haut mentionnés : ils sont ni fiables, ni objectifs;
• Ils doivent être datés et indiquer quelle méthode de mesurage a été utilisée;
• La méthode de mesurage utilisée est la même que celle qui a été prévue au bail;
• Ils doivent être complets, c.-à-d. inclure les plans de chaque étage et un relevé sommaire qui énumère les dimensions et les calculs de la superficie locative de chacun des espaces de l’immeuble;
• Ils devraient être révisés par un expert en audit de bail pour s’assurer entre autre que :
  • Les plans sont la représentation fidèle de l’immeuble, tel que ce dernier mot est défini au bail.
  • Le relevé sommaire a bien été compilé et qu’il reflète fidèlement les plans de chaque étage.
  • La catégorisation de chaque espace de l’immeuble est fidèle aux plans et à la réalité de l’immeuble.
  • Tout écart entre les certificats et les mesures utilisées par le bailleur est immédiatement réconcilié par celui-ci, à défaut, que les mesures et le calcul du loyer soit ajusté rétroactivement au début du terme du bail.

Prochain blogue

Lors de mon prochain blogue, je vais dévoiler des exemples concrets qui illustrent comment des bailleurs ont réussis à flouer des locataires sur plusieurs années en utilisant délibérément de fausses superficies locatives.

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