Voici un dernier exemple de cas vécu (parmi tant d’autres) qui illustre bien les faits allégués dans ma série de blogs portant sur les mesurages truqués des bailleurs. Trop souvent les bailleurs réussissent à flouer des locataires sur plusieurs années en utilisant délibérément de fausses superficies locatives.
Cas #3 : Je triche de tous les côtés
Les locaux du locataire sont situés dans l’un des plus gros immeubles à bureaux de Montréal. Le bailleur utilisait depuis de nombreuses années X pi2 de superficie locative totale de l’immeuble (SLTI) pour calculer la quote-part du loyer additionnel du locataire. En comparant cette mesure à la SLTI inscrite au site web du bailleur, j’avais remarqué que cette dernière était de beaucoup supérieure à X pi2. J’ai alors demandé au bailleur de justifier la SLTI.
Bien sûr, le bailleur a joué la carte du «je n’ai pas de certificat de mesurage». Avec beaucoup de réticence, celui-ci m’a finalement fournit en preuve son registre de facturation de loyer (rent roll) sur lequel apparaissaient les superficies locatives de chacun des locaux de l’immeuble. Il m’avait aussi fourni un autre registre comptable qui contenait des superficies différentes à plusieurs égards pour exactement les mêmes locaux.
Plus tard lors de l’audit, j’avais remarqué que le bailleur avait commandé un rapport d’évaluation de l’immeuble auprès d’une firme externe reconnue. Ce rapport avait été commandé pour l’obtention de financement sur l’immeuble. Le bailleur avait poussé l’audace jusqu’à inclure dans les frais d’exploitation recouvrables de l’immeuble, les honoraires versés pour la réalisation du mandat d’évaluation, ce qui est clairement interdit en vertu de la très grande majorité des baux, incluant celui de mon client. J’ai invoqué le droit d’avoir accès au rapport puisque les coûts du mandat avaient été facturés à mon client. Suite à mon insistance et à beaucoup de réticence de la part du bailleur, celui-ci m’a éventuellement permis de consulter le rapport. J’ai pu alors constater que la SLTI qui y apparaissait était elle aussi de beaucoup supérieure à X pi2.
En combinant les informations recueillies des deux registres comptables non-concordants et du rapport d’évaluation, j’ai réussi à déterminer une SLTI crédible qui s’est avérée être de 26,800 pi2 supérieure à la superficie utilisée par le bailleur. J’ai pu ainsi déterminer que la quote-part du locataire avait été historiquement surévaluée de 0.31%. Pour les 3 dernières années, ce petit écart de moins de 1% représentait près de 190,000$ de loyer additionnel versé en trop par le locataire.
L’audit de bail a révélé que le bailleur était fautif à plusieurs niveaux
- Le loyer des locataires était toujours facturé sur la superficie indiqué aux baux, bien que cette superficie était souvent supérieure à la superficie locative réelle des locaux;
- Pour le calcul de la SLTI, le bailleur utilisait toujours la superficie la moins élevée entre la superficie locative réelle et la superficie indiquée au bail pour chacun des locaux pris individuellement;
- La superficie des locaux pour lesquels les baux ne prévoyaient pas la possibilité de recouvrer le loyer additionnel (baux bruts) était exclue du calcul de la SLTI;
- À l’image des registres comptables non-concordants du bailleur, la compilation de la SLTI était truffée d’erreurs de calculs et de méthodologies;
- Les honoraires professionnels relatifs au rapport d’évaluation avaient été malicieusement inclus dans les frais d’exploitation recouvrables de l’immeuble.
Manipulation des superficies locatives par les bailleurs – Quelle honte!!!
Au cours des 6 blogs portant sur les manipulations des superficies locatives, j’ai mis-à-jour plusieurs des manigances effectuées par les bailleurs pour flouer les locataires d’édifices commerciaux. Tous les locataires d’espaces de bureaux, industriels ou de commerce de détail devraient communiquer avec nous afin de s’assurer qu’ils ne sont pas victimes de tels actes honteux!!!
