Dans mon blog diffusé le 29 mars dernier, je vous avais promis de vous dévoiler des exemples concrets qui illustrent comment des bailleurs ont réussis à flouer des locataires sur plusieurs années en utilisant délibérément de fausses superficies locatives. Voici un premier cas vécu parmi tant d’autres qui illustre bien les faits allégués dans mes trois blogs précédents.

Cas #1 – Plus qu’un simple détail pour un détaillant.

Le locataire opère de gros commerces de détail entre autre dans cinq centres commerciaux régionaux au Québec et en Ontario détenus par le même bailleur. Le locataire est considéré un «anchor tenant». Le bail standard du locataire stipule clairement que la superficie locative totale du centre commercial (SLTC), pour la détermination de la quote-part du locataire, doit représenter en tout temps la superficie locative de tous les immeubles bâtis sur le site.

Afin de justifier les SLTC de chacun des centres, le bailleur a produit un extrait du registre de facturation (rent roll) de chaque emplacement. Les registres contenaient la superficie locative attribuable à chacun des locaux et la somme de ces superficies équivaut à la SLTC de chacun des centres commerciaux.

J’ai mis au jour la preuve que le bailleur a toujours calculé la SLTC en considérant seulement les locaux occupés, excluant ainsi les locaux vacants du calcul de la SLTC. Ce faisant, le bailleur gonflait injustement le % de quote-part du locataire. Le bailleur a même ajouté l’insulte à l’injure en mentant à plusieurs reprises au locataire et à moi-même que tel n’était pas le cas. De plus, la superficie de quelques-uns des locaux des autres locataires (et par ricochet la SLTC) avait été sous-estimée par le bailleur. Voici comment le pot aux roses a été découvert.

1. Sur les registres de facturation, la superficie de certains locaux avaient été pondérée sur un nombre de jours inférieur à 365, bien que ces locaux existaient depuis plusieurs années. Cela créait un sérieux doute que la pondération du bailleur n’était pas basée sur l’existence du local (sinon elle aurait été de 365/365) mais bien sur une autre durée, tel que la durée d’occupation du local pendant l’exercice financier;
2. J’ai physiquement corroboré l’existence et la superficie approximative de chacun des locaux lors de la visite de chacun des centres commerciaux. Les locaux vacants n’apparaissaient pas sur les registres de facturation;
3. Lors de l’analyse des factures d’assurance imputées au frais d’exploitation des centres commerciaux, j’ai découvert que certaines de ces factures représentaient des ajustements de primes liés à l’ajout d’espaces locatifs additionnels. La superficie de ces espaces ainsi que la date de fin des travaux apparaissaient sur les factures. J’avais aussi remarqué que les dates de mise-en-service de ces nouveaux espaces dans les registres du bailleur étaient toujours plus tardives (et parfois de beaucoup) que les dates confirmées par les factures d’assurance. De plus, les superficies des espaces indiquées sur les factures d’assurance étaient souvent supérieures à celles apparaissant aux registres de facturation;
4. En utilisant l’application Google Earth, il est possible d’obtenir des clichés aériens d’immeubles à des dates différentes. En comparant ces images, il m’a été possible de voir l’ajout de bâtiments et de pouvoir délimiter une période de temps durant laquelle l’immeuble a été construit.
5. Le bailleur ne voulait pas produire le certificat de mesurage pour un imposant nouvel édifice ajouté à un des sites au cours d’une année précise. Cet immeuble d’un étage, était occupé entièrement par la LCBO. La superficie déclarée sur le registre de facturation semblait à l’œil nu sous-estimée par le bailleur. Avec l’aide des outils de mesurage de Google Earth, il m’a été possible de calculer à l’échelle le périmètre de l’immeuble et j’ai pu ainsi en estimer la superficie locative. Lors de l’audit du même centre commercial deux ans plus tard, j’ai finalement mis la main sur ledit certificat de mesurage. Le certificat a confirmé une superficie locative réelle variant de moins de 2% de mon estimé Google Earth fait deux ans auparavant. Le bailleur avait refusé de produire le certificat lors de l’audit précédent car celui-ci était daté du 15 mars (date de fin des travaux) alors que le bailleur jurait corps et âme que l’immeuble avait été terminé autour du 15 novembre de la même année.

Le plus incroyable, c’est que malgré le fait que la manipulation du bailleur ait été découverte il y a plusieurs années, celui-ci reproduit le même stratagème année après année, même s’il sait très bien qu’il fera l’objet d’un audit de bail à chacun de ses exercices financiers. Ces cinq centres commerciaux ont été audités à chaque année depuis 2009 et la manipulation des SLTC par le bailleur s’est soldé par une surfacturation de loyer additionnel au locataire de plusieurs centaines de milliers de dollars, sommes qui furent bien sûr récupérées par le client.

Manipulation des superficies locatives par les bailleurs – Quelle honte!!!

Lors de mon prochain blog qui sera diffusé prochainement, j’aurai un deuxième fait vécu à vous dévoiler concernant les erreurs de superficies locatives. Tous les locataires d’espaces de bureaux, industriels ou de commerce de détail devraient avoir recours aux services d’un auditeur de bail afin de s’assurer qu’ils ne sont pas victimes de tels actes honteux!!! N’hésitez-pas à me faire part de vos préoccupations à ce sujet.