Mon blog précédent, traitant des coûts de la consommation électrique d’un immeuble commercial, faisait état de deux cas vécus qui démontrent jusqu’à quel point certains bailleurs font preuve d’un manque d’éthique dans leur façon de facturer aux locataires le loyer additionnel relatif à la consommation électrique.
Voici maintenant le dernier d’une série de quatre blogs traitant de ce sujet, dans lequel je formule mes recommandations aux locataires pour les aider à se prémunir contre les méthodes indésirables des bailleurs.
Un bail clair et précis
Un bail rédigé dans un langage clair et sans équivoque permet de diminuer les chances qu’un bailleur puisse faire des interprétations agressives de certaines de ses clauses. Concernant la consommation électrique de l’immeuble, voici certaines recommandations dont il faut tenir compte avant la signature du bail :
- S’assurer que le bail prévoit la distinction entre la consommation des lieux loués et la consommation des aires et équipements communs;
- S’assurer que les traitements applicables aux deux types de consommation soient traités dans deux sections différentes du bail (car les règles qui s’y rapportent sont différentes);
- Faire mention dans le bail que le bailleur devra facturer l’électricité des aires communes et des lieux loués au même tarif qu’il a lui-même bénéficié de la part du fournisseur de cet électricité;
- Si le bail contient une clause de majoration (gross-up), spécifier que la majoration n’est pas applicable sur la consommation électrique des aires et équipements communs et qu’elle est applicable seulement sur la consommation des lieux loués;
- S’assurer que la définition des frais d’exploitation communs de l’immeuble prévoit que tout montant facturé aux locataires pour la consommation des lieux loués soit déduit du montant total des frais d’exploitation;
- Faire mention dans le bail qu’aucun frais d’administration n’est applicable et que tout profit est interdit pour le bailleur dans la facturation de la consommation électrique des lieux loués;
- Spécifier que la consommation électrique des lieux loués pour l’ensemble des locataires de l’immeuble doit être mesurée séparément et facturée spécifiquement aux locataires en question;
- Prévoir une méthodologie pour la mesure de la consommation des lieux loués (tel qu’un sous-compteur) et la méthode de facturation;
- Prévoir un mécanisme approprié de reddition de compte de la part du bailleur et l’obligation de produire des documents supports à l’appui de la facturation;
- Insérer au bail une clause vous permettant de faire un audit de l’ensemble du loyer additionnel, incluant la consommation des lieux loués.
Surveillez votre bailleur
Cette surveillance doit s’exercer à plusieurs moments au cours de la relation d’affaire :
- Lorsque votre bailleur procèdera à l’installation de votre sous-compteur afin de mesurer la consommation de vos lieux loués, il serait prudent que vous mandatiez votre propre électricien afin de surveiller les travaux. J’ai déjà vécu des situations ou des inspections à postériori ont démontré que les branchements avaient été mal effectués et qu’un locataire se voyait imputé une partie de la consommation d’un autre locataire.
- Faites un suivi de la facturation de la consommation des lieux loués. Assurez-vous d’être facturés par le bailleur pour la consommation de vos lieux loués et exigez des preuves pour justifier la consommation réelle et le tarif qu’il a payé.
- Si le bailleur vous facture d’avance des acomptes provisionnels pour la consommation estimée de vos lieux loués, assurez-vous qu’il fasse un ajustement annuel entre les estimés facturés et la consommation réelle.
- Mandatez un spécialiste pour effectuer un audit de bail au minimum à tous les trois ans pour s’assurer que le bailleur a respecté ses engagements et qu’il a facturé le loyer strictement en vertu de ce qui est prévu au bail.
Pas pour tous
Mis à part l’inclusion d’une clause d’audit au bail et surtout de l’exercice du droit d’audit, qui sont souhaitables pour tous les locataires, les recommandations ci-dessus pourraient être défavorables à certains types de locataires. En effet, si le genre d’activité économique que vous exercez dans les lieux loués entraîne une consommation électrique par pi2 supérieure à la moyenne des autres locataires de l’immeuble, il serait probablement avantageux pour vous que la consommation réelle de vos lieux loués ne soit pas mesurée et facturée séparément.
Croyez-vous faire l’objet d’une facturation excessive de votre consommation électrique?
Si oui, n’hésitez-pas à me faire part de vos préoccupations dans l’espace prévu à cet effet ci-dessous. Si non, ne serait-il pas prudent de vérifier?
Êtes-vous sur le point de signer un bail commercial ou son renouvellement?
Si c’est le cas, faites preuve de vigilance et de bonne gouvernance. Laissez-moi réviser votre projet de bail dans le but de minimiser votre risque financier relativement aux clauses du bail qui ont une incidence directe ou indirecte sur le montant de loyer que vous aurez à payer pour de nombreuses années à venir. Des locataires et leurs avocats me consultent à cet égard. Alors pourquoi pas vous?
