Mon blog précédent, traitant des coûts de la consommation électrique d’un immeuble commercial, a dévoilé les erreurs, volontaires ou involontaires, que les bailleurs font le plus souvent lorsqu’ils refacturent ces coûts aux locataires à titre de loyer additionnel.

Dans le présent blog, je vais vous faire part de deux cas vécus qui démontrent jusqu’à quel point certains bailleurs font preuve d’un manque d’éthique dans leur façon de facturer aux locataires le loyer additionnel relatif à la consommation électrique.

CAS #1 : Un gros «deal»

Le locataire occupe une superficie considérable dans un très gros immeuble à bureaux de Montréal. Dans le bail du locataire, la définition des frais d’exploitation communs de l’immeuble indique clairement que ces frais doivent être calculés par le bailleur de manière raisonnable et sans dédoublement. La définition indique aussi que seule la consommation électrique des aires communes fait partie des frais d’exploitation communs. Une autre section du bail mentionne que la consommation électrique des lieux loués sera mesurée à l’aide de sous-compteurs (installés aux frais du locataire) et que cette consommation sera facturée au tarif régulier.

Lors de l’exécution du mandat d’audit pour une période de trois ans, j’ai constaté qu’effectivement le bailleur mesurait la consommation réelle du locataire (et de tous les locataires de l’immeuble) à l’aide de sous-compteurs. De plus, le tarif par KWh facturé aux locataires par le bailleur était conforme au tarif qu’ils auraient payé s’ils avaient été facturés directement par Hydro-Québec. Par contre, j’ai découvert que le bailleur profitait d’un tarif d’approvisionnement très avantageux auprès d’Hydro-Québec et qu’il n’en faisait pas bénéficier ses locataires. À cause de l’écart entre les deux tarifs, le bailleur réalisait, à l’insu des locataires, un profit moyen de 44% sur la facturation de la consommation électrique des lieux loués. 

Pire encore, le bailleur recouvrait en double cette marge de profit de l’ensemble des locataires. Comme j’ai expliqué dans la section «La double récupération» de mon blog précédent, pour déterminer le coût de la consommation commune de l’immeuble, le bailleur doit déduire du coût total de sa dépense d’électricité, les montants facturés aux locataires pour la consommation des lieux loués. Or dans le cas qui nous intéresse, le bailleur déduisait du coût total de l’électricité, la consommation des lieux loués au tarif préférentiel bien qu’il eut récupéré cette consommation des locataires au tarif régulier.

Le bailleur s’est ainsi enrichi de plus de $2 Millions sur la période de trois ans: $1 Million de marge de profit illégale sur la facturation de la consommation des lieux loués et $1 Million + 15% de frais d’administration de plus sur la surestimation de la consommation des aires communes.

Étant donné que la manière dont le bailleur générait du profit sur la revente de l’électricité était illégale, mon client a pu réclamer un ajustement rétroactif sur 14 ans pour la consommation des lieux loués, sans égard au délai de prescription de trois ans. Le bailleur s’est engagé par la suite à légaliser son mode de facturation de la consommation du locataire pour le reste du terme du bail.

Grâce au mandat d’audit, le locataire a pu réaliser d’énormes économies sur les coûts de l’électricité (sans compter les autres ajustements découverts lors du mandat) :

• Consommation des lieux loués : économies rétroactives de $525,000 plus économies annuelles futures estimées à $30,000 pour le reste du terme du bail;
• Consommation des aires communes : $124,000 pour la période de trois ans sous analyse;

CAS # 2 : Coupez!!

Le locataire, un commerçant de détail grande-surface, occupe un magasin dans un centre commercial régional dans une banlieue nord-ouest de Toronto. Le centre est composé de l’immeuble de mon client, de 3 autres ilots commerciaux et d’un immeuble à bureaux de 4 étages. Le locataire a un compteur électrique pour la consommation de son immeuble et est directement facturé par le fournisseur d’énergie. Le bail du locataire stipule qu’il doit payer sa quote-part proportionnelle de l’électricité des aires communes. Le bail indique clairement que seule la consommation des lampadaires du stationnement extérieur et des pylônes du centre font partie des aires communes. Mon client me mandate pour l’audit du loyer des cinq derniers exercices financiers du bailleur.

À titre de preuve documentaire pour supporter le coût de l’électricité des aires communes, le bailleur soumet une facture émise par le fournisseur d’énergie pour chaque mois de la période de cinq ans sous analyse. Sur ces factures sont identifiées entre autre un # de compteur et l’adresse de l’emplacement du compteur.

Lors de mon inspection physique du centre commercial au cours d’un bel après-midi d’été, j’ai demandé au gestionnaire de visiter la salle électrique du centre. Celle-ci était située au sous-sol de l’immeuble à bureaux et contenait cinq panneaux électriques tous clairement identifiés avec des étiquettes. J’ai rapidement localisé le panneau électrique qui correspondait au # du compteur apparaissant sur les factures pour constater qu’il était identifié «immeuble à bureaux». J’ai demandé de nouveau au gestionnaire s’il s’agissait bien du panneau contrôlant l’éclairage extérieur et celui-ci m’a confirmé que c’était le cas. J’ai donc feint de vouloir fermer le disjoncteur principal du panneau électrique en prétendant que ce serait sans conséquence, mais le gestionnaire a mis fin abruptement à la procédure car l’approvisionnement électrique de l’immeuble à bureau serait coupée pour l’ensemble de ses locataires.

J’ai alors facilement localisé le panneau électrique identifié «lampadaires et pylônes» et j’ai donné rendez-vous au gestionnaire pour revenir à la chambre électrique à la tombée de la nuit. À mon arrivée sur le site en soirée, l’éclairage extérieur était allumé. Nous sommes descendus à la salle électrique et j’ai demandé au gestionnaire de fermer le disjoncteur principal du panneau électrique «lampadaires et pylônes». En constatant que l’éclairage extérieur était maintenant fermé, il ne subsistait plus de doute que ce panneau contrôlait l’électricité des aires communes selon le bail de mon client et que le bailleur avait délibérément imputé aux aires communes la consommation électrique d’une autre composante du centre. J’ai pris note du bon # de compteur et demandé au gestionnaire de soumettre les factures d’électricité de ce compteur pour la période de 5 ans sous analyse.

Suite à l’analyse de ces nouvelles factures, j’ai pu constater que le coût de l’électricité de l’immeuble à bureau, imputé à l’origine dans les frais communs par le bailleur, était presque 4 fois supérieur au montant réel de la consommation des aires communes. Il a été établi que le bailleur avait facturé $85,000 de trop à mon client sur cinq ans incluant 15% de frais d’administration. Le bailleur fut forcé de corriger la procédure pour les années futures. L’audit a donc aussi permis au locataire de bénéficier d’une réduction de coût récurrente estimée à environ $20,000 par année.

Prochain blog

Dans mon prochain et dernier blog portant sur la consommation électrique d’immeubles commerciaux, j’aurai le loisir de faire des recommandations aux locataires pour les aider à se prémunir contre les méthodes indésirables des bailleurs, relativement aux clauses des baux touchant la consommation électrique.

Croyez-vous faire l’objet d’une facturation excessive de votre consommation électrique?

Si oui, n’hésitez-pas à nous faire part de vos préoccupations dans l’espace prévu à cet effet ci-dessous. Si non, ne serait-il pas prudent de vérifier?