Faisant suite à mon blog le plus récent publié le 26 juin dernier, voici un 2e fait vécu où un audit de bail a fait ressortir une surfacturation très substantielle de loyer suite à l’utilisation par un bailleur de données de mesurage erronées.
Cas #2 – Un mesurage très payant pour un locataire.
Le locataire occupe environ 90% d’un immeuble à bureaux de plus de 200,000 pi2 à Montréal. Le bail, vieux de 20 ans, a fait l’objet de nombreux amendements pour refléter l’ajout d’espaces au cours des années. Certains de ces amendements mentionnaient les superficies et/ou le % de quote-part ainsi ajoutés, d’autres non. Le bail prévoyait un taux de facturation de loyer spécifique pour des espaces de bureaux et un taux beaucoup inférieur pour des espaces d’entreposage.
Des soupçons me sont vite apparus à l’effet que quelque chose clochait avec les superficies locatives des lieux loués et la superficie locative totale de l’Immeuble (SLTI). Voici pourquoi :
- En utilisant une simple règle de trois à partir des % de quote-part indiqués sur certains amendements, la SLTI variait d’un amendement à l’autre;
- Le bailleur n’avait jamais produit de certificats de mesurages pour les espaces ajoutés. Seuls les espaces originaux étaient supportés par des certificats. En utilisant les données du certificat et le % de quote-part stipulé au bail original, la SLTI de départ était plus grande que celles obtenues par les règles de trois des amendements;
- Le site web du bailleur mentionnait une SLTI différente de celle utilisée pour le calcul de la quote-part annuelle du locataire;
- Selon des mémorandums internes retracés dans les archives du locataire, les superficies des lieux loués (bureaux et entrepôt) semblaient différentes de celles prévues au bail et aux amendements à une date spécifique antérieure. Certains des auteurs de ces mémorandums étaient encore actifs au sein du personnel du locataire et ont été interrogés afin de mieux comprendre la nature des faits allégués dans ces mémorandums;
- Certains calculs d’ajustements des taxes foncières recouvrables du locataire avaient été effectués au cours des années par le bailleur et les superficies utilisées pour ces calculs variaient selon les années;
- En raison du transfert de la propriété de l’immeuble au cours du terme du bail, le locataire avait signé un certificat de préclusion en faveur de l’acquéreur. Les données inscrites au certificat faisaient ressortir des écarts au niveau des superficies occupées par le locataire;
- Lors de ma visite de l’immeuble, j’ai inspecté les locaux originaux qui avaient fait l’objet d’un certificat de mesurage et ceux-ci me semblaient plus petits que les données du certificat. De plus, les espaces d’entreposage me semblaient beaucoup plus grands que ceux déclarés au bail. Il faut se rappeler que le coût au pi2 du loyer d’entreposage était de beaucoup inférieur au loyer des espaces de bureaux;
- Le bailleur refusait de produire quelque certificat de mesurage, prétextant ne pas les avoir en sa possession.
Recommandation payante!
Étant donné l’ensemble des éléments ci-dessus et le fait que le locataire occupait environ 90% des espaces de l’immeuble, j’ai recommandé à celui-ci d’engager une firme d’architectes afin d’effectuer le mesurage complet de l’immeuble selon la méthode prévue au bail. Il fallait prévoir un budget d’environ $10,000 pour le mandat.
Le locataire a suivi ma recommandation, ce qui s’est avéré un exercice très payant pour lui. En effet, le certificat a fait ressortir les points suivants :
- La catégorisation de certains espaces entre «entreposage» et «bureaux» était erronée de 5,000 pi2 au détriment du locataire;
- La superficie locative totale réelle des lieux loués était de 7,087 pi2 inférieure à la superficie prévue au bail et aux amendements;
- La SLTI réelle était de 4,515 pi2 inférieure à celle utilisée par le bailleur;
- La résultante nette sur le % de quote-part du locataire démontrait une surestimation de celle-ci par le bailleur de 1.46%.
